西安土拍年单:374宗715亿!三大影响显现

西咸新区2019年成交的中,工业用地宝能汽车城、文旅用地恒大文旅城、华侨城欢乐谷等,总约占3000亩,住宅、商服等性质用地则在五大新城和一园一区都有。

3、溢价率最高:2019年8月8日,沣西新城7亩商服(加油站)用地,以566.95%的溢价率、801万/亩的单价成交,年度溢价率最高记录。

商业/办公类用地,成交了80宗,总面积约243万/㎡,成交总金额约119亿元,总建筑面积约729万/㎡,平均楼面价约1643元/㎡。

2019年成交的374宗土地中,在土拍竞夺激烈程度、关注度和影响面上,下列宗地无疑可以排进年度前10名:

1、催生两个新板块。一是软件新城,二是中央创新区,都在高新二三期。

而从单项看,以下宗地分列单价最高、总价最高、溢价率最高,则无可争议:

此类土地性质的用地,将有相当部分会出现LOFT、SOHO等形态的办公(兼有商务居住功能)产品。

从区域及板块看,以下6宗地,则创下所在区域或板块内目前地价最高值:

位居前三位的区域是西咸新区、高新区、港务区;年度成交超过10宗土地的区域有9个区域。

2019年,在下半年以来控价更严,“零涨幅”态势下,西安新房价格延续了全年连涨态势,总体涨幅接近15%。2019年地价总体上涨,反映在新盘起步价上,势必要更高,要做到总体房价平稳,考验操作智慧。

既要产品好,又要价格预期合理,且能被购买人所接受,这无疑是在“三个鸡蛋上跳舞”。在置业选择上,是在老板块“细选”,还是到新板块“尝鲜”,难度也将随之增大。

西安住宅用地的平均楼面价,从2016年以来,已出现连续小幅上涨的趋势。2018年住宅用地平均楼面价约3000元/㎡,2019年环比上涨约12%。

万科在2019年,先是通过股权并购取得浐灞生态区149亩、253亩住宅用地;3月份进军咸阳,将秦都高铁站旁94.5亩商住用地纳入麾下;8月8日,以6.47亿摘得秦汉新城112亩居住用地;12月5日,以22965万元总价摘得范北村63亩城改用地;12月22日,以15.48亿在渭南拿地834亩。

4、高陵板块:2019年9月3日,深振业以总价款28971万元、土地单价652万/亩,溢价率高达107.37%,拿下高陵区44亩住宅用地。刷新了高陵区地价高值记录。

高新软件的土拍在2019年最抢眼,数宗地“逢推必抢”,竞夺程度空前激烈。2020年,看苏宁、高新、招商、天地源、绿地等房企,在软件新城如何演绎“春秋战国”。

没有悬念的是:多数项目的定位、产品特性和价格,将令人脑洞大开。对新年市场的影响,正在产生。

1、规划用途为住宅+综合(含住宅)+商业/办公这三类性质的用地,共成交237宗,占成交总数的约63%;亩数约14663亩,占成交总数的约57%。

从2019年西安全市+西咸新区各区域成交土地宗数、成交面积、成交总金额、平均楼面价等信息如下表:

1、大明宫板块:2019年1月17日,历经12家房企、56轮对决,正荣以7.24亿拿下QJ10-5-33号地块;12天之后,再次以10.7亿元拿下了与QJ10-5-33地块一街之隔的QJ10-5-35地块。该地价为大明宫遗址区最高。

1、单价最高:2019年3月21日,高新地产摘得软件新城147亩住宅地块竞夺,企业达27家,综合可售楼面成本达13400元/㎡,创年度楼面价最高记录。

本文图表数据主体来源中指数据,及西安土地交易公示消息、相关机构和房企提供材料等,特此感谢。

从土地价格看:

各类规划用途的土地,供应453宗,成交374宗。成交土地面积1699万㎡,折合约25488亩,成交总金额约715亿元。

3、灞河新区:2019年7月31日,经86轮角逐,中海地产以“成交总价款9.74亿元+义务教育设施代建费2.44亿元”、溢价率80.66%,拿下灞河新区纺织城BQ1-13-1-14号80亩商住用地。为灞河新区最高。

2019年为促进各类企业生产制造企业落地、扩容等,加大了工业用地的供应,从年度成交区域看,主要集中在高新、秦汉、高陵等区域。

单纯看住宅用地,共成交71宗,总面积约288万㎡,折合约4326亩,总成交额约238亿元,规划建筑面积约708万㎡,平均楼面价约3362元/㎡。

2、高铁新城板块:2019年1月30日,陕西大秦能源置业有限公司以“总价83810万元+无偿配建6241㎡公租房”,溢价率51.53%,摘得JK1-5-67地块。为经开区目前最高值。

中央创新区(CID)及“未来之瞳”规划公布并启动建设后,关注度与日俱增。目前,绿地、紫薇、中海、高新、西部机场置业等已进入,2020年看他们如何“强劲拓荒”。

这类用地未来的产品,绝大部分将是住宅产品,与住宅用地结合,未来将产生约1900万㎡的住宅供应量。

2020年,在政策管控要求、产品及售价、需求与购买力等多重因素博弈下,如何实现“稳地价、稳房价、稳预期”的共振效果,是个不太轻松的命题。

这也进一步反映出主城区土地的稀缺和拿地成本走高,未来各类产品的价格绝对数还将走高。

而本土房企也不甘示弱,陕西建工、紫薇、高新、天地源、沣东地产、西部机场置业集团等,纷纷在土拍现场展现惊人之举。

2、工业用地成交128宗,面积约695万㎡,约10426亩,亩单价约32万元/亩,平均地价约482元/㎡,平均楼面价约363元/㎡。

年度内,在西安扎根多年的恒大、绿地、万科、绿地、金地、招商蛇口,以及绿城、华侨城等拿地规模,成为外来房企中的佼佼者。

高新地产年初在软件新城创下土拍“开门红”之后,也相继在中央创新区等板块掠地,年度拿地约340亩,表现抢眼。

从2019年的住宅、综合(含住宅)性质土地成交的态势看,新的一年市场看点和影响已依稀可见:

那么,2019土拍有哪些看点?哪些房企拿地较多?对2020年市场将会产生什么影响?

编辑=阳阳 编审=周鑫

5、创新港板块:2019年12月18日,沣东地产经过4个小时102轮的激烈争夺以总价97323万元,土地单价840万元/亩,楼面价5730元/㎡,溢价率110.10%,综合成本6130元/㎡,摘得沣西新城115.805亩商住用地。创沣西新城地价最高水平。

2019年,西安全市+西咸新区一共成交多少土地?

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港务区成交的土地,多为住宅、商服用地,主要集中在奥体中心及其配套建设、周边多家央企总部基地建设用地。

从成交面积、成交金额看,2019年西安再获丰收再创新高!“十宗最”、“拿地房企TOP11”、“板块地价6宗最”……纷纷出炉!

3、房价上行压力增大。2019年西安新房价格环比涨幅,继续全年连涨势头,2020年面临的压力更大。

中海参与了2019年的多场火爆拍卖,最终,7月31日,摘得灞河新区纺四路80亩商住用地;9月10日,拍得长安区(高新托管)69.763亩商住用地;12月3日,以溢价53%拿下中央创新区94亩住宅用地。

2019年平均地价较高的区域有:莲湖16950元/㎡,曲江16272元/㎡,新城14390元/㎡,未央10928元/㎡,每平方米均超过万元。

从2019年的楼盘表现看,价格已全面再度刷新,但产品力没有同步提升的情况不是个案。2019年高价地块产生的新盘,如何做出与其价值匹配、适合人居需求(或引领人居需求)的产品,是房企正面临的共性课题。

2、挑战房企产品力。高价地要有合理的溢价回报,势必要在产品力上下功夫。

土地,是房企安身立命之本,是市场房子供应之源。

天地源在2019年,不仅收购了沣东新城管委会边上约131亩地,而且参与多宗土地竞夺,3月15日,摘得梁家滩两宗共约80亩居住用地,总价超过21亿,综合楼面价超过7000元/㎡;11月14日,从11家房企围夺下,摘得软件新城GX3-22-27地块149.653亩居住用地,总价约21亿,综合楼面价9704元/㎡。

2019年平均楼面价较高的区域,灞桥3989元/㎡、未央3480元/㎡、新城3453元/㎡、曲江3336元/㎡,均超过3300元/㎡。

紫薇地产继在沣西新城惊人一拍之后,2019年相继的西安国际社区、中央创新区等板块重金拿地。

“当下的西安楼市以及中国楼市,已经从躺赢的电梯模式切换到攀岩模式,考验的是开发商的创造力和产品的能力。”

来源: 自媒体

每个板块都有引领者。上述地块从楼面单价看,未来的产品定位及售价,必将成为区域或板块的引领者,或是跻身区域及板块引领者行列。

高新区2019年成交土地中,除了工业用地外,住宅用地主要集中在软件新城、高新三期中央创新区等区域。

2、总价最高:2019年8月28日,红星美凯龙以总价21.5亿摘得西安市东二环141亩开发用地(原普天厂),创年度成交总价最高记录。

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软件新城、灞河新区、中央创新区等板块,多宗优质地块推出时,每次都有少则10多家多则20几家房企竞夺,经过上百轮叫价最终才见分晓的场面屡见不鲜。

回顾2019年西安土拍,高价地依然是一道闪亮的风景。每一次的出现,都会引发一次震波。

新的一年,这些房企的新项目,将是市场上的重要看点。

6、高新中央创新区地块:2019年12月26日,西部机场置业在13家大牌房企的围攻下,摘得高新中央创新区两宗共计64.996亩住宅用地,综合楼面价均10800元/㎡,将板块楼面地价推到新高度。

再看综合(含住宅)用地,共成交86宗,总面积约445万㎡,折合约6683亩,总成交额约238亿元,规划建筑面积约1198万㎡,平均楼面价约2686元/㎡。

2019年的土拍市场上,外来房企依然是拿地主力军。

2019年1-12月份,在西安拿地累计超过200亩的房企,有以下11家:

2019年西安土地市场依然非常活跃,外来房企拿地毫不手软,本土房企不甘示弱,多宗土地出现10+房企“拼持刀”的场面,可谓精彩纷呈。

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